2022年红色物业典型案例（全文完整）

下面是小编为大家整理的2022年红色物业典型案例（全文完整）,供大家参考。希望对大家写作有帮助!

红色物业典型案例3篇

第1篇: 红色物业典型案例

典型物业管理案例分析

物业公司不是“第二警力”

    案例：2004年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。

    分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。

    点评：

    当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。

业主与业主直接对簿公堂

    案例：王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。

    分析：王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。

    点评：

    目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。

物业管理费要明示

    去年4月，某物业公司正式进驻某高档小区，行使前期物业管理权。根据商品房预售合同附件约定，物业公司每月应收取每平方米4.5元的物业管理费，当业主入住该小区后，就发生有的业主以隔壁相近楼盘每平方米只收2.4元为由，拒付物业费并投诉到物价管理部门。物价管理部门接到投诉后，经过调查作出了处罚通知书，某物业公司不服，提出行政复议。

    分析：根据物业管理条例的相关规定，新建商品房物业管理费的收取标准应由建设单位与购房人协商确定，并应在预售合同的附件中予以明示，物价管理部门只是登记备案而已。

    点评：

    当前，有关因物业管理收费标准问题而发生的纠纷成为了老生常谈的话题。这当中既有物价管理等政府部门如何转换角色的问题，又有物业公司如何规范收费服务以及业主如何适应市场规律，遵守市场游戏规则的问题。总的来说，物业管理作为市场化的产物则应完全由市场来决定价格。

业委会擅自打官司

    案例：本市东部某小区业委会今年共打了5起官司，四输一赢。赢的是夺得了一间业委会办公用房，业委会委员们再也不用到小区隔壁的咖啡馆碰头开会了。输的官司里有一个是侵害了物业公司的商誉，须赔偿几万元，业委会希望每家每户分摊几百元钱，但遭到绝大多数业主的反对，理由是这5起官司中没有一起征得过业主大会的表决通过。因此，业主表示该由业委会成员本人承担诉讼风险，业委会准备将拒付诉讼费的业主告上法庭，由法院替业委会做主，讨回公道。

分析：国务院《物业管理条例》规定，谁拥有房地产权证谁就是业主，业主大会是广大业主的权利机构，而业委会则是一个执行机构，它既不是企业法人，也不是群众自治组织，它无权作出任何重大决议，包括物业公司的选聘以及诉讼等有关广大业主切身利益的决定，必须按照法律法规的规定，得到管理区域有投票权的三分之二以上通过并明确授权才能生效。

    点评：

    目前，在本市一些小区，有的业委会擅自自作主张的现象比较严重。有的业委会动不动就提起诉讼，有一个小区业委会一年里共打了8起官司，输了官司业委会就辞职不干了。有的业委会虽然形式上通过了书面投票表决，而大多在征询意见时往往写上这么一句话：如果你未在规定的时间里将征询意见表寄回业委会，则视为业主同意诉讼云云。这种做法其实是法律本身所禁止的。法律明确规定：投票表决有3种，即同意、反对、弃权。既不能将弃权票加在反对票身上，更不能将弃权票强加到同意票的头上。

物业公司截留物业管理费

    案例：虹桥开发区某广场业委会与物业公司签订了一份《物业管理服务合同》。合同约定业委会将广场全权委托物业公司进行管理，物业公司可按市场有关规定提取12%的管理酬金，物业管理费若有节余则归业委会所有。2004年8月，合同期满，物业公司拒绝将多余的物业管理费归还业委会，于是东家就将物业公司请到法院讲道理去了。

    分析：根据《物业管理条例》的相关规定，物业公司进行物业管理服务可以按照酬金制或包干制的方式收取劳务报酬，但若采取酬金制的，则节余的物业管理费应属于业主大会所有，物业公司不得截留、挪用。

    点评：

    该物业公司在管理期限届满后，拒绝将物业管理费结余款交付给广场业委会，显然与双方的约定相悖，侵害了广场业委会的合法权益。目前，业主通过业主大会表决由业委会追诉物业公司业委会用房、停车费等官司越来越多，业主的维权意识普遍增强。

前物业公司拒绝“退场”

    案例：徐汇某小区今年物业管理服务合同正到期，业委会出钱请了专业物业咨询公司做招投标工作，原物业公司也参加了投标，结果由本市一家知名物业公司夺标。原物业公司不肯退出，僵持了3个月，这家中标物业公司一举将原物业公司和业委会推上了被告席，要求赔偿不能履行合同的经济损失。

    分析：根据《物业管理条例》的相关规定，物业管理服务合同到期，原物业公司应做好将物业管理资料的移交给新物业公司的工作，并及时撤离管理区域。

    点评：

    当前，物业管理服务合同到期或未到期更换物业公司而引发的老物业不走，新物业进不来的窘境经常上演。有的物业公司一旦落选，就感觉脸上无光，拒绝退场，不遵守游戏规则，给本市规范的物业管理服务市场平添了几分不和谐的声音。

物业成楼盘营销手段

    案例：今年3月，本市某知名物业管理公司从媒体上获悉某开发商欲将40万平方米建筑量的小区前期物业管理委托给一家有实力、有品牌的物业公司管理。于是，这家物业公司经过精心准备，在几十家投标单位中一举夺魁，接下来草签协议，将该物业公司进行前期管理写入了商品房预售合同的附件里，吸引了不少买家。到了10月，开发商开出了非常苛刻的条款，逼中标物业公司自动退出，将自己下属的物业公司隆重推出，于是，物业公司与开发商对簿公堂在所难免。

    分析：根据《物业管理条例》的规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司。

    点评：

    目前，物业公司因前期物业管理费以及空置房管理费问题与开发商闹上法庭的并不少见，但像在媒体公开实行招投标中标而遭开发商毁标的则是首例。可见，目前仍有部分开发商为了有利销售，可以采取一切手段来达到其目的，因此，政府主管部门的监督与管理应该时刻不能放松监管。

类型八业委会换届选举

    案例：2004年6月，闵行某小区因业委会任期即将终止，部分业主在当地居委会的主持下成立了选举新一届业委会的筹备组，前任业委会业主认为自己应当是下一届业委会筹备组的成员，于是不去报名登记参加业委会委员的选举，又不满新一届业委会的选举结果，于是将给予他们登记备案的房地办告上了法院，指责房地办人员违法行政。

    分析：由于新的《上海市物业管理规定》对业委会到期后如何选举下一届业委会没有作出相关的明确规定。它不是换届选举，因此根本不需要上一届业委会成员以业委会委员的身份参与新一届业委会的选举工作，而应是以一个业主的身份重新到筹备组登记参加选举。

    点评：

    目前，在本市某些小区的选举过程中，由于该类问题而引发的诉讼正在逐步增多。业委会委员或主任的逐步“吃香”，与我国房地产物业管理的发展与进步是分不开的。相反，相关的有关业委会的选举程序、标准等规定几乎是空白，给纠纷的产生埋下了伏笔。

维修基金“大挪窝”

    案例：2004年2月，浦东某小区的业委会主任擅自主张，将小区的物业维修基金由原来存在某银行账户上的钱，来了个“乾坤大挪移”，寄放到了自己亲戚朋友工作的银行账户上，而且其利息大大低于以前的银行，结果引发了业委会委员与委员之间的严重冲突。

    分析：根据《物业管理条例》的有关规定，小区的物业维修基金的动用、续筹以及影响到其利益的，应由业主大会三分之二以上有投票权的业主决定。

    点评：

    对于新建商品房维修基金的管理与使用，目前存在较大问题的主要是维修基金的管理缺乏监督机制。虽然法规明确由业主大会行使监督权，但对如何监督却没有明确的说法。有的小区少则几百万元、多则上亿元的维修基金，吸引着小区里个别本身财产并不丰裕的业主。因此，在有些小区，业委会委员一职成了某些人追逐的“香饽饽”。

2002年北京九大典型物业管理案例

之一：开发商赔付交通噪声费

    1994年5月，经北京市综合投资公司拆迁，某小区52户居民搬到位于京石高速公路旁的丰台六里桥10号院9号楼居住。入住后，居民就开始被京石高速公路上来往车辆的噪声所困扰：9号楼距离高速公路仅30余米，日夜来往的车辆产生的噪声使楼内居民寝食难安。在请有关部门检测后，居民们得知该楼所受的噪声污染超过国家标准。

    法院认为，在已有道路一侧建设噪声敏感建筑物，开发商有责任采取减轻交通噪声影响的措施。作为高速公路的经营管理者，北京首发公司也应有义务对居民所受噪声污染承担责任。法院判决开发商为住户安装隔声窗，将该住房的室内噪声降到白天60分贝以下，夜间45分贝以下。开发商一次性支付3000元赔偿金。同时，居民从1994年入住起至安装隔声窗日的期间，每月获得60元的噪声污染损失费，由开发商支付50元，首发公司支付10元。

之二：使用面积缩水业主退掉房屋

    北京阿奇公司于1997年9月30日，与开发商北京友谊辉志公司签订《商品房预售契约》及其补充协议，购买国际友谊花园建筑面积162.87平方米的房屋，房屋交付时实际面积与暂测面积的误差不超过6%，超过6%时，买方有权解除本契约。签约后，阿奇公司支付了全部房款，友谊辉志公司于1998年2月交付房屋。2000年10月，友谊辉志公司称，房屋的实测面积为172.47平方米，要求阿奇公司补交房款近1.2万美元。而阿奇公司认为使用面积过小，经海淀测绘队测量，使用面积为100.71平方米。根据合同约定的使用面积与建筑面积之比计算，房屋使用面积比应提供的使用面积少32.95平方米。阿奇公司认为，开发商已违反了合同，要求终止合同，并返还房款、支付房款利息，双倍返还定金，同时赔偿经济损失20万元。

    法院认为：根据约定，房屋的使用面积与建筑面积之比为75.5%，而实际交付的房屋的二者之比为61.83%，开发商明显违约，应将房款返还，并支付房款利息。由于阿奇公司已经使用了房屋，根据公平原则，应支付房屋使用费。法院判决，解除双方签订的《商品房预售契约》及其补充协议。友谊辉志公司返还阿奇公司房款并支付利息。阿奇公司将房屋交给开发商。北京阿奇公司向开发商支付房屋使用费每月1万元。

之三：骗人的建材商双倍赔偿

    今年，法院连续在两起建材纠纷案件中，判决建材商双倍返还建材款。其中一起为冯先生与东方家园丽泽装饰建材公司的纠纷。2000年2月18日，冯先生到东方家园公司，购买榉木实木门两扇，价格为4476元；
门锁两把，价格为59.2元。另外冯先生支付50元运费，由东方家园公司送货。冯先生在2001年3月8日，请国家人造板质量监督检验中心到家中进行检验，结论为：该木门不是榉木实木门，而是山毛榉贴面门。冯为此支出检验费200元。冯先生找建材公司要求退货，遭拒绝。在冯诉至法院后，建材公司提出管辖异议，要求到其所在地丰台法院审理，在法院驳回后提起上诉，案件被商家在管辖上拖了一年，直到今年5月才再次在海淀法院开庭。海淀法院作出一审判决：东方家园丽泽装饰建材公司退购门款4476元，赔偿4476元，并赔偿运费、检验费。

之四：邻居代理装修牛哥输了官司

　　演员牛振华因房屋装修代理问题与邻居产生纠纷并对簿公堂。昌平区法院作出判决，牛振华要求邻居返还收取的不合理款项并赔偿装修质量差所造成损失的请求被驳回。牛振华、贾先生与其他四户业主在昌平区四合小区分别出资购买连排别墅各一套。因并排居住，且关系良好，6住户决定对住宅进行装修、庭院改造。为了工作顺利进行，大道惠仓公司也做了部分财务管理和后勤保障工作。贾先生与大道惠仓公司自1997年8月至1998年6月共收取牛振华以还款方式及交来的装修款共计46万余元。诉讼中，昌平法院请原昌平建设工程质量监督站进行了质量检测。检测结果为部分装修质量不合格。昌平法院认为，因牛振华与贾先生没有书面代理协议，作为一般无偿代理，只需履行一般注意义务。最后，昌平法院作出的判决结果是：驳回牛振华的诉讼请求。此案曾经在昌平法院审判，当时的结果是牛振华败诉。在接到判决后，牛振华不服，向一中院提起上诉。一中院作出裁定，撤消了昌平法院判决，并发回重审。此次的判决结果，牛振华依然没有能告倒邻居。

之五：阳台观景成泡影业主无奈退掉房

　　2000年12月5日，王先生与北京浩鸿房地产开发公司签约，约定王先生购买“浩鸿园”怡园3层B单元房屋一套。双方在《北京市内销商品房预售契约》户型图中，明确约定了王先生购买的房屋阳台为全落地观景阳台。合同签订后，王先生向开发商北京浩鸿房地产公司支付了购房首付款。2001年7月，王先生发现房屋阳台变成了混凝土封闭阳台，只有正北面有一面窗户，与双方约定的全落地观景阳台不符。王先生向开发商提出退房要求，在多次交涉没有结果的情况下，起诉到法院，要求解约退房。法院认为，开发商没有征得买房人同意，单方面将双方约定的落地观景阳台改为混凝土半封闭阳台，违反了合同约定，已经构成违约。法院判决解除双方购房合同，开发商返还购房款并赔偿房屋保险费等其他合理费用。

之六：拒交物业供暖费业主败诉

　　水清木华园的物管公司面临着诸多住户拖欠供暖费、物业费、生活垃圾清运费的问题，在几经协商不成的情况下，物管公司汇泽物业公司起诉到法院，业主刘女士成为被告。2000年3月8日，刘女士与汇泽房地产公司签约，双方约定，刘女士购买水清木华园4号楼103室住宅一套。同年3月20日刘女士与汇泽物业公司签订物管委托合同、供暖协议书。在物业管理委托合同中约定：刘女士同意将自有房产委托给汇泽物业公司进行物业管理。供暖协议书中约定收费标准为：每平方米建筑面积28元；
每年5月1日至9月30日为交费期限。如超过期限，则按超限之日起按日累计加收1％的滞纳金。刘女士于2000年3月20日向物业公司交纳了自这天起到2000年12月31日的物业管理费，但没有交纳2001年全年的物业管理费及2000年至2001年度的供暖费。

　　法院查明，刘女士提出房屋面积未经实测，所以无法交物业费、供暖费，但在刘女士与汇泽房地产公司签订的《北京市内销商品房预售契约》中已明确约定了水清木华园4号楼103室房屋的建筑面积，在刘不能提供建筑面积测量有误的证据的情况下，应当按约定的建筑面积交纳相关费用。法院一审判决：刘女士支付给汇泽物业管理公司供暖费、滞纳金，同时支付物业管理费与生活垃圾清运费。

之七：开发商判付“超量暖气”款

　　2001年4月10日，暖气制造商森得公司与开发商金宸公司签约，由森得公司向金宸公司提供散热器，合同总金额78万余元。今年8月，森得公司向法院起诉称，按约定，金宸公司最迟应在2002年3月30日前付清全部货款，但仍有15万余元没付清，要求金宸公司付清尾款。金宸公司认为，在接受为开发商改造楼盘暖气设施的委托后，森得公司为开发商设计和换算的暖器片数量远大于实际需求量，并出现退货和换货情况，使开发商无端增加成本23万余元。在庭审过程中，金宸公司出示了北京钢铁设计研究总院广安设计科技开发公司的报告，报告显示，经现场核查计算，结论为“实际安装的散热器片数与该栋楼达到供暖效果应安装的散热器片数相比多出较多”。法院对金宸公司提出的因森得公司多计算散热器片数造成损失的说法，没有予以采纳。在一审判决中，判决金宸公司向森得公司支付剩余款项。金宸公司不服一审判决，已经向一中院提起上诉。

之八：退掉“旅游房”难讨购房款

　　多女士于2000年7月26日与秦皇岛国源房地产公司签署《商品房购销合同》，购买秦皇岛维多利亚海湾项目中枫丹白露苑18套房屋。双方约定，国源公司应于2001年6月30日交房。如逾期交付超过5个月，多女士有权终止合同，国源公司按多女士累计已付款的10%向多女士支付违约金。合同签署后，多女士向国源公司支付了房款172万余元。但国源公司没有按期交房。经过漫长等待后，多女士向秦皇岛经济技术开发区法院递交了诉状，要求解除《商品房购销合同》，国源公司返还房款172万余元和利息及交通费10万元。经审理，法院支持了多女士的诉讼请求。同时，北京万盛煤炭公司因为国源公司做担保，被判决承担责任，当国源公司无法退款时，万盛公司将还款。在判决生效后，国源公司没有按判决向多女士退款。眼看自己的房款即将“打水漂”，多女士只好向法院提出执行申请。然而，一次次往返于北京、秦皇岛间的多女士至今得到的依然是“开发商无钱可付，判决无法执行”的结果。

之九：开发商迟交房业主获赔28万元

　　王先生于2000年12月27日与北京鸿安房地产公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议书》，双方约定：若出卖人逾期交房时，出卖人从2001年1月16日开始，按总购房款的日万分之四即每天700元付给购房人违约金。

　　王先生在起诉书中称：开发商于2002年3月4日才办完全部交房手续，延期付房达412天，开发商应承担违约金28万余元。庭审中开发商认为违约期限应从2001年1月16日至2002年1月28日计算。

　　东城法院认为，由于房屋是不动产，依照有关法律法规规定，不动产房屋的买卖双方应办理相应的单证交接手续，不能以交付房屋钥匙为生效条件，因此，开发商以“原告领取房屋钥匙就视为已完成房屋交付”的辩解，法院不予支持。关于房屋的实际交付日期，双方已明确约定了交付时应具备的条件，应以开发商交付《建筑工程竣工验收备案表》的日期为准。最后，法院依据《中华人民共和国合同法》判决开发商给付王先生违约金28万余元。

2010年读书节活动方案

一、     活动目的：

书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！

二、活动目标：

1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。

2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。

3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。

4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。

三、活动实施的计划

1、 做好读书登记簿

（1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。

（2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。

（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。

2、 举办读书展览：

各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的＿＿＿”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。

3、 出读书小报：

第2篇: 红色物业典型案例

物业管理纠纷典型案例选编

《江北区物业管理现状调查》课题成员单位

江北区人民法院

20RR年11月
前 言

重庆市江北区法院从20RR年开始受理物业服务纠纷，到20RR年已共计受理物业服务纠纷六百余起，其中不乏很多值得研究和深思的案例,特别是近些年来，小区业主委员会作为业主整体利益的代表在物业服务纠纷中起着越来越重要的作用，导致诉讼案件更加复杂化，呈现出一些新特点，也为司法应对该类纠纷提出了更高的挑战。

本案例选编即是将近些年来江北区法院所审理的一些案例进行汇总、整合，经过不断的提炼，精选出如下几个具有代表性的案例，作为本院物业管理纠纷调研报告的附属课题成果展现出来，其目的是为读者完整的展现物业管理纠纷审理全貌。

重庆市江北区法院课题组

20RR年10月
目 录

听从法官建议主动缴纳物业费 5

开发商遗留问题引发纠纷能否作为拒缴物业费的理由 8

业主财产被盗能否向物业公司索赔 15

架空层权益如何维护 19

移交物业管理用房瑕疵如何处理 24

侵占公共场地应当返还 32

业主在小区内停车能否拒交停车费 36

业主委员会能否作为被告参与诉讼 44

听从法官建议主动缴纳物业费

摘要

20RR年8月6日，江北区法院受理了重庆鸿果物业管理有限公司诉袁某某等人物业费纠纷共计7案，原告认为被告在不同的时段存在拒缴物业费及公摊水电费的情况，欠缴物业费及滞纳金3千元-5千元不等，经法院调解，7家被告全部主动缴纳物业费，7案以撤诉方式结案。

一、案情

20RR年8月6日，江北区法院受理了重庆鸿果物业管理有限公司诉袁某某等物业费纠纷共计7案，该7案原告起诉其服务小区内的7家业主要求缴纳物业费、公摊水电费及滞纳金3千-5千元不等。

原告重庆鸿果物业管理有限公司起诉认为，20RR年，原告与江北区石马河街道升伟-新意境小区的房地产开发商重庆升伟房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，由原告为被告所在小区提供前期物业服务，物业费为1.1元/平方米。而7家被告业主自20RR年至20RR年期间，在不同的时段均存在拒缴物业费及公摊水电费的情况，欠缴物业费及滞纳金3千-5千元不等，特起诉来江北区法院，要求7案被告缴纳物业费、公摊水电费及滞纳金。

二、审理

经承办法官了解，业主拒绝缴纳物业费主要是认为：物业服务公司的安保问题严重，导致小区内多家财产被盗，物业服务严重达不到业主要求的标准。对此，承办法官建议，物业服务企业应当加强安保力度，业主应当采取合法的方式进行维权。业主听从了法官的建议，主动补缴了物业费，物业公司亦放弃了对7案被告滞纳金的诉求，主动撤诉。

三、评析

7案虽然撤诉审结，但江北区法院在案结事了原则的指导下积极对该小区展开了回访，据悉，目前该小区业主已经成立了业主委员会，准备通过业主委员会积极筹划选聘新的物业服务企业，争取彻底解决小区的物业服务质量问题。

据统计，江北区法院20RR年1-9月已经累计受理物业服务纠纷213件，同期审结153件，其中调撤113件，调撤率73.9%。远远高于一般民事案件的调撤比率。这主要是考虑到，物业服务纠纷不同于一般的民事案件，其具有辐射效应广、案件矛盾大的特点。如果不能通过和谐有效地途径解决，将不利于维护小区的整体稳定，因此在处理该类纠纷时，格外注重对案件的调解工作的展开。

业主拒缴物业费纠纷数量虽然非常庞大，但其主要原因却非常集中，无非是如下几个方面的原因：

1、业主认为物业服务企业的服务质量不达标；

2、业主家庭财产被盗，而与物业服务企业协调不能达成统一共识，据此拒缴物业费；

3、业主房屋质量有瑕疵，而物业服务企业是房地产开发企业的子公司，因此，业主要求物业服务企业履行房屋修缮义务，而物业服务企业拒绝履行房屋修缮义务，或者房屋修缮不能达到业主满意标准；

4、小区共用部位被物业服务企业侵占而与之产生纠纷，以拒缴或者缓缴物业费作为抗争手段。

法院在受理了物业费纠纷案件后，承办法官考虑的不仅仅是物业服务合同上所列的物业费具体标准，还要应当按图索骥，寻找矛盾的深层次根源，从而排除矛盾，使小区环境达到稳定和谐的目标。

四、启示

物业费纠纷在江北区法院审理的物业管理纠纷中占到了98%以上的比重，该类纠纷的审理应当立足于案件，深刻挖掘案件背后的深层次原因。拒缴物业费往往仅仅是这些深层次原因的具体表现形式。

开发商遗留问题引发纠纷能否作为拒缴物业费的理由

摘要

原告重庆麦某某物业管理有限公司诉杨某某物业费纠纷一案，被告认为其房屋质量有瑕疵，原告应当进行维护，且原告在收取物业费时无正式统一发票，据此拒缴物业费。原告认为被告应当按照《业主公约》的约定缴纳物业费。法院判决认为原告无义务对被告房屋进行修缮，因此被告应当缴纳物业费。

一、案情

原告重庆麦某某物业管理有限公司。

被告杨某某。

原告重庆麦某某物业管理有限公司诉称，原告原系为被告居住的某小区提供物业服务的物业公司。在原告为被告提供物业服务期间被告应按照政府部门核定的物业管理费，按建筑面积每平方米0.8元的标准支付物业管理费，公共用电另计，但被告却自20RR年12月起拖欠原告的物业管理费及原告为其代缴的电费、水费。经原告多次上门催收及张贴小区公告的形式催缴，被告仍不缴纳。现原告提起诉讼要求被告支付欠缴的20RR年12月至20RR年6月、20RR年12月至20RR年6月期间的物业服务费3375.20元；
支付原告为其代缴的20RR年12月至20RR年6月、20RR年4月至20RR年6月期间的电费656.10元；
支付原告为其代缴的20RR年12月至20RR年6月、20RR年8月至同年11月、20RR年4月至20RR年6月期间的水费859元。

被告杨某某辩称，原告所述不实，被告是交了物业服务费等费用的，只是被告不可能保留所有缴费票据，且原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。同时，即使被告没有缴纳部分费用，过错也不在被告，原告收费后不出具正式发票，被告有权拒交。从20RR年开始被告发现自己房屋墙体存在长期漏水等情况，被告多次向原告要求进行维修，原告一直没有来维修，亦没有通知第三人来维修，原告的行为违反了其作为物管公司的法定义务。请求驳回原告的诉讼请求。

二、审判

经法院审理查明，被告是重庆市江北区建国村某房屋业主。20RR年1月25日，原告与重庆市江北区建国村某小区的开发商重庆龙某某置业有限公司签订了《某物业管理委托合同》，合同第三条约定：乙方（原告）提供服务的受益人为某物业全体业主和物业使用人，某物业全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同第二章系委托管理事宜，第四条约定：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，……。第五条约定：共用设施、设备的维修、养护和管理，……。第十四条约定：负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务；
2.水、电、气代收费用……。第三章委托管理期限，第十七条约定：委托管理期限为三年。自20RR年1月25日起至20RR年1月24日止。20RR年4月28日，原告与被告签订了《管理公约》，第二条第（二）款第8项约定：业主必须在每月5日前到物业管理公司交纳管理费、水电气费以及其他费用。管理费、水电气费按月缴纳，……。第三条第（二）款第1项约定：原告负责小区内公共设施及设备的维修、养护，……。20RR年5月27日，重庆市物价局作出渝价〔20RR〕282号《关于江北区某（一期）高层住宅区物业管理服务收费标准的通知》，载明：住宅户型建筑面积在121-165平方米的，按照78元/户（套）.月的标准收取公共服务费；
高层住宅电梯费可实行月票和次票，也可以按月票票价和乘坐电梯户均人数计算收取。月票票价（张/人）＝10元（3层）+0.30元×（N-3），3为楼层数。20RR年9月22日，原告向被告出具收取20RR年7、8月物业服务费108.8元及电梯费40元，共计148.80元的发票。20RR年4月22日，原告向被告出具收到被告交纳的3月份水费23.9元、电费35.7元，共计59.6元的收据。20RR年9月12日，重庆凯美物业管理有限公司某管理处出具《情况说明》：自其20RR年7月1日接管小区物业服务以来，数次接到被告反映家中存在漏水现象。同月20日，重庆市江北区某小区业主委员会出具《证明》：被告因与原告发生纠纷，在业委会成立后要求业委会协调解决。证明中还记载，被告称其20RR年1月发现房屋出现了诸多质量问题，向公司工作人员曾某某、赖某某反映，公司一直未予以解决。由于漏水严重及时间较长，造成了被告的家具和装修严重损毁。被告自20RR年起每年多次要求公司解决问题。业主委员会就被告的问题与公司进行过协调，公司承认有这么一回事，答复研究后再说，但公司一直没有具体解决办法。业委会与公司协调未果。

庭审中，双方均认可重庆市江北区建国村9号某小区该房屋建筑面积为121平方米。原告陈述双方系按照建筑面积，以0.45元/月.平方米收取的物业服务费、以0.35元/月.平方米收取的电梯费；
被告认可双方是按照建筑面积，以0.45元/月.平方米收取的物业服务费，但电梯费系按照20元/月收取。

另，原告在庭审中举示其制作的20RR年6月27日、20RR年4月20日和20RR年3月31日三份《公告》，均要求拒交物业服务费、电费、水费的业主交纳物业服务费、电费、水费，拟证明其不断通过在小区张贴公告或上门催收的方式来向被告主张权利，但被告否认见过该公告。

法院审理认为，原告系某小区开发商在业主、业主大会选聘物业管理企业之前选聘的前期物业管理企业、并与被告签订了《管理公约》，原告对某小区进行物业管理符合相关物业管理法规的规定，原告与被告的物业管理服务关系成立。《某物业管理委托合同》到期后，原告仍向被告提供了相关物业管理服务。原告对小区共用部分、共用配套设施及相关场地实施了物业管理服务活动以及代交水电费的行为、表明其履行了物管企业的主要管理义务。被告作为小区业主，与原告签订了《管理公约》，接受了原告的物业服务，就应向原告支付相应的物业管理服务费。按照双方协商的物业服务费的交纳标准，被告每月应向原告支付的物业服务费（不含电梯费）是0.45元/月.平方米×121平方米＝54.45元/月。而对于电梯费的交纳标准，原告陈述双方系按照0.35元/月.平方米计收，被告陈述系按照20元/月计收。物价局仅给出了当事人双方计收电梯费的选择方式。现原告对双方就电梯费的收取方式的约定负有举证义务，但原告未举示相应证据来证明双方约定的电梯费系按0.35元/月.平方米计收或者物价局文件内电梯费计收公式中的重庆市江北区建国村9号某小区该房屋内的长期居住人口数，法院即采纳被告对电梯费以20元/月交纳的陈述。对于被告陈述其房屋存在漏水等问题，原告未及时维修违反了物管公司的法定义务的辩解理由，因被告所称的漏水部分是在被告的专属的房屋内，其维修的责任不在原告的物业服务范围，故被告该辩解理由不能成立，法院不予采纳。对于被告提出其已按时向原告缴纳物业服务费等费用，但缴费票据已经丢失，且原告要求其支付20RR年8月30日以前的物业服务费的诉讼请求，已经超过诉讼时效的问题。原告举示其制作的20RR年6月27日、20RR年4月20日和20RR年3月31日三份《公告》拟证明其不断通过在小区张贴公告或上门催收的方式来向被告主张权利，诉讼时效几经中断，但被告否认见过该公告，而原告亦未举示其他证据予以佐证，故，原告对其诉讼时效几经中断的主张，法院不予支持。但被告称其已向原告交纳相应物业服务费等费用，因其交款票据丢失，无法提供的辩解，原告予以否认，法院亦不予采信。因此，被告应向原告支付20RR年8月至20RR年6月期间的物业服务费（含电梯费）（54.45元/月+20元/月）×11个月＝818.95元。

根据原告与重庆龙某某置业有限公司签订的《某物业管理委托合同》，约定：原告为被告代收、代缴水、电、气代收费用系其物业管理服务的范围。原告与被告签订的《管理公约》也约定：业主必须在每月5日前到物业管理公司交纳管理费、水电气费以及其他费用。但本案中原告未举示其为被告代缴水电费的相应证据，被告对此也予以否认，故，原告要求被告支付其为被告代收、代缴的水、电代收费用的诉讼请求，因证据不足，法院不予支持。

据此，法院判决如下：

一、杨某某于本判决生效之日起10日内支付重庆麦某某物业管理有限公司物业服务费（含电梯费）818.95元。

二、驳回重庆麦某某物业管理有限公司其他诉讼请求。

三、评析

本案所涉及的问题是，被告抗辩认为：其房屋墙体存在长期漏水等情况，又多次向原告要求进行维修，原告一直没有来维修，亦没有通知第三人来维修，这种抗辩能否作为拒缴、缓缴、减缴物业费的理由。答案是否定的。因为被告所称的漏水部分是在被告的专属的房屋内，其维修的责任不在原告的物业服务范围，故被告该辩解理由不能成立，法院不予采纳。

其实，还可以从合同相对性的角度来理解这个问题，与被告签订商品房买卖合同的主体是房地产开发商，所以，房地产开发商应当负责被告房屋的质量问题。

当事人可以就此事宜起诉房地产开发商要求进行赔偿，其依据可以是侵权纠纷或者合同违约纠纷，而无论如何，起诉物业服务公司是缺乏理由的。

对此，该案还有一个后续事宜，被告杨某某等人在经法院判决缴纳了物业费以后，又以房屋质量不达标为由提起诉讼，起诉要求被告房地产开发公司重庆龙某某房地产开发有限公司对房屋进行维护，该案共计涉及该小区内的十几家业主，在起诉来院以后，江北区法院法官与该房地产开发公司进行沟通，被告公司愿意对房屋进行维护，故，该系列案件立刻以撤诉方式审结。这说明，业主维权应当找对诉求对象，以便最大效率的解决纠纷。

四、启示

虽然房屋质量瑕疵不应当成为拒缴物业费的理由，但是以此为由拒缴物业费的案例仍然占绝大多数。对此，司法机构有必要做深入思考。

业主财产被盗能否向物业公司索赔

摘要：

原告范某某起诉该小区物业管理公司认为，原告家庭财产被盗系被告安保义务不到位的造成的，因此，被告应当承担其家庭财产被盗的损失。法院判决认为，原告财产被盗系其自我保护不到位，与被告无关，据此驳回原告的诉求。

一、案情

原告范某某。

被告重庆麦某某物业管理有限公司。

原告范某某起诉认为，原告于20RR年11月购买了重庆市江北区建国村某房屋，入住后，发现该楼层的公共楼梯间的窗户未安装公共防护网，导致楼层室外的公共平台可将本楼各住户连通，存在安全隐患，于是要求被告安装防护网，被告未予理睬。20RR年6月，本小区另一业主家因前述隐患被盗，被告才将被盗业主外的公共窗户免费安装了防护网，原告再次要求被告在楼层外安装防护网，被告仍未采取相应措施。20RR年5月2日14时至17时之间，原告家中30000余元财物被盗。经派出所现场勘查和查看录像证实：2名窃贼在未经过门卫任何盘查的情况下进入该楼层公共楼梯间，翻越楼梯间的公共窗户下到公共平台，轻松撬开原告家厨房窗户进入原告家中行窃。原告家中被盗后，原告多次要求被告安装防盗网并赔偿原告损失，也曾向小区业主委员会报告此事要求协调，但一直没有得到解决。被告不能履行物管义务被撤换后，新的物管公司也承诺原告予以协调，亦一直没有结果。现起诉，要求判令被告赔偿原告被盗损失30000元。

被告重庆麦某某物业管理有限公司辩称，被告从不知道原告家中被盗，原告亦没有向被告反映过此事。被告已经按照服务合同履行了自己的义务，原告家被盗亦与被告的服务没有因果关系，请求驳回原告的诉讼请求。

二、审理

经江北区法院审理查明，范某某是重庆市江北区建国村某号房屋的所有权人，赵某系其丈夫。重庆市江北区雨花村派出所填写的《接受案件回执单》上记载：案别盗窃、报案控告举报人赵某、报案时间20RR年5月2日、发案地点东海福苑小区某房、报案内容：该人报称：“20RR年5月2日下午发现家中被盗。损失有现金、金首饰等价值约3万余元物品。”20RR年9月20日，该小区业主委员会出具《证明》：范某某因与麦某某公司发生纠纷，在业委会成立后要求业委会协调解决。业主委员会就范某某的问题与公司进行过协调，公司承认有这么一回事，答复研究后再说，但公司一直没有具体解决办法。业委会与公司协调未果。

经法庭审理认为：

原告所有的房屋属建筑物区分所有权中的专有部分，其房中的财产属于其自身管理范围，不在被告管理服务之列，原告也未举示证据证明有约定应由物管公司对该部分财产进行管理。因此对房中的财产的安全应由原告自行负责。被告对物业的安全防范工作的服务是指物业管理企业根据约定或法律规定，为维护物业管理区域公共秩序的一项协助管理的服务，配合当地行政管理部门管理日常治安工作，该项服务的质量不论高低均只能最大限度地防止和减少小区治安刑事案件的发生，而不可能杜绝治安刑事案件的发生。不论是在物业管理服务合同中，还是在我国现行法律、法规中，均无小区发生刑事案件后，由物管公司承担赔偿责任的约定和规定。相反，在我国现行法律、法规中，均有公民个人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵犯，否则应承担相应的刑事、行政或民事责任。小偷盗窃他人财物，应视其盗窃金额和情节轻重等考量其是否承担刑事责任，但其无疑地应承担返还原物或折价赔偿的民事责任，即承担财产损失的赔偿义务人为小偷。同时在本案中原告自己陈述被告亦做了设立门卫等安全防范工作，履行了应尽的协助义务。

据此，法院判决：

驳回原告范某某的诉讼请求。

本案宣判后，原告未提起上诉。

三、评析

本案主要争议在于物业公司是否应当对业主家庭被盗承担赔偿责任，该类型的案件在江北区法院审理的物业纠纷中占很大比例。一般情况下，物业服务公司不对业主的私人住宅场所负法律上的责任，这也符合一般的人的思维方式，不可能因为有了物业服务公司的服务和管理，就让盗窃的损失由业主之外的人去承担。因此，面对盗窃行为，除了物业服务公司的管理之外，最重要的是业主自己对家庭财产的保护。

另外，《中华人民共和国侵权法》实施以后，原告引用侵权法第三十二条第二款的规定“因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；
管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。”以此认定，被告应当按照管理人的角色来承担侵权责任。其实这是一种误解，侵权法该条款所规定的公共区域管理责任适用于各类公共管理场所和大型活动的组织场所，而对于小区的物业管理区域而言，则不在该条的保护范围之列。因此，作为小区业主而言，防范盗窃的责任还是需要业主自己承担。

四、启示

从业主本身的角度来看，家庭财产被盗的责任应当由业主自己承担，但根据课题组对物业服务企业的调查发现，不少物业服务企业非但自己不去安装防盗网，而且禁止业主自己安装防盗网，这是因为，不少的房地产开发商接到当地管理部门或者街道的通知，不能在外墙安装各式各样的防盗网，以避免影响外墙面的美观。究其原因在于，《物业管理条例》对是否允许安装外墙防盗网并未做出规定。

架空层权益如何维护

摘要

重庆良华房地产开发有限公司诉胡某某一家，认为被告所居住的房间系架空层改造房，现起诉要求被告搬离架空层改造房。经法院审理确认，被告所居住的房屋确系架空层改造房，而架空层的权属属于全体业主共有，因此原告不能代表全体业主行使权利，据此驳回原告的诉讼请求。

一、案情

原告重庆良华房地产开发有限公司。

被告胡某某、高某某、高某。（三被告系一家庭）

原告良华公司诉称：被告胡某某的父亲吴某某原是良华公司的副经理，与良华公司的法定代表人包某某是校友。20RR年10月，良华公司在其开发的“某大厦”B幢（江北区五江路某房屋）的架空层隔出了一套133平方米的房屋作为校友会临时办公用房，吴某某任秘书长，并在该房办公后供其家庭使用至去世。吴某某去世后，其子女无继承权，本应当将该房屋退还给公司，良华公司多次要求被告搬出该房屋无果。为维护原告的合法权益。请求判令三被告搬出江北区五江路某房屋架空层房屋。

三被告辨称：20RR年10月11日，良华公司与胡某某的父亲吴某某签订《产权分割协议》，“在该大厦B栋4楼分隔出永久性产权使用133平方米房屋，由吴某某全权安排使用入住。”吴某某接房后与被告一家共同对该架空层房屋进行了装修并入住至今九年，缴纳了物管费、水费等费用，该房屋从未作为校友会办公用房。吴某某去世后，三被告基于《产权分割协议》继续居住该房屋是合法有效的。并且，被告居住使用该房屋已达九年，原告现才提出搬迁的主张，已超过诉讼时效。请求驳回原告的诉讼主张。

二、审判

经合议庭审理查明，位于江北区五里店的该大厦由良华公司开发和销售。胡某某的父亲吴某某原系良华公司股东。20RR年10月11日，良华公司及法定代表人包某某向吴某某出具《产权分割协议》：“根据以前签订的协议并经公司研究，决定在该大厦B幢分隔出永久性使用房屋133平方米，无异议。此房由吴某某全权安排使用入住。手续业以完善，特此告知”。吴某某依据此协议于20RR年1月入住江北区五江路18号该房屋，独生女胡某某一家亦随其入住。吴某某于20RR年10月11日死亡，配偶于20RR年6月27日死亡。胡某某一家仍继续居住该房屋至今，并缴纳物管费、水电气费用。

20RR年4月，重庆市某地产测量事务所作出《房产面积测算报告书》，记明该大厦A幢、B幢该层共计1373.36平方米为架空层，另有153.58平方米的架空层通道计入了A、B幢住宅的分摊范围。20RR年12月22日，良华公司取得江北区五江路17、18（原A幢、B幢）号房屋的《房地产权证》（证号：103房地证20RR字第RRRRR号），在“房屋共有或共用部位及设施”一栏中，明确记载“第六层（即争议楼层）为架空层。”

良华公司没有就其主张的讼争房屋系校友会办公用房的事实提供证据。

经审理合议庭认为：

江北区五里店的该大厦由良华公司开发和销售，良华公司在“光华大厦”B幢第四层分隔出133平方米交与吴某某及其家人居住，根据重庆市某地产测量事务所作出的《房产面积测算报告书》及良华公司取得的“光华大厦”《房地产权证》记载，该大厦A幢、B幢第四层为架空层，故吴某某及其家人居住的江北区五江路大厦（B幢）某房屋乃系该大厦的架空层范围而非商品房属性的房屋。良华公司于20RR年12月22日取得的该大厦《房地产权证》，是开发商就其开发的房地产项目申办的所有权初始登记，记载“第六层（名义层第四层）为架空层”的内容是在“房屋共有或共用部位及设施”一栏中表述的，并非良华公司的专属产权范围。本案审理中，良华公司亦未提供此架空层的权属现已办理至其名下的证据，同时，良华公司也没有提供依据证明讼争房屋系校友会办公用房的事实。故良华公司主张江北区五江路18号该大厦架空层房屋系公司所有的办公用房，没有充分证据予以证实。因本案没有证据证明良华公司对江北区五江路18号该房屋享有合法的财产权利，其要求三被告搬出该房屋的请求，本院不予支持。

据此，判决如下：

驳回重庆良华房地产开发有限公司的诉讼请求。

本案宣判后，原告未提起上诉。

三、评析

关于架空层的法律属性，从《物权法》上已经确认了其公共权属性质，但是对于占用小区架空层，如何维权的问题，一直显得比较模糊。这可以区分如下几种情况来阐明：

第一、对于未成立业主委员会的小区，应当由全体业主集体维权，但是从西方经济学理性人的角度进行分析，则任何人都喜于搭便车，因为这样做可以减少边际成本，获得更高的效益，特别是对于维护小区架空层权利问题，业主更容易产生事不关己高高挂起的思想。因此，虽然法律上规定了共有面积的集体维护权利，但实践中如果没有对业主的权益造成较大的损失，业主是不愿意动用该项权利的。

第二、对于已经成立了业主委员会的小区，业主委员会可以代表业主进行诉讼，但是业主委员会仍然要依照《物权法》的规定进行两次业主大会确认程序，一是需要确认业主愿意通过诉讼方式解决该纠纷，二是三分之二以上业主认为架空层的占有者应当归还架空层。

本案中，原告系房地产开发公司，既无业主委员会的决议，亦无业主大会的会议投票记录，其起诉的理由当然得不到法院的支持。但是原告依然起诉来院，反映了在某些房地产开发商眼中，其所开发的小区的公共场地的产权认定仍然清。

四、启示

对于产权部分，只有业主大会才是真正的产权人，但是业主大会的召集和决策都有比较复杂和严格的程序要求，这种程序性事项成为法院审理该类案件的焦点，在司法审判中，对于程序性事项的审查往往比较复杂，缺乏有效地监督和认定，因此，如果能确定一个第三方机构来评价业主大会决策事项，则其权威性会大大增加。

移交物业管理用房瑕疵如何处理

摘要

原告爱丁名苑业委会起诉认为，被告房地产开发公司移交的物管用房中，有些是以被告为产权人设置了抵押的房屋；
其余的都是架空层，不属于法律意义上的房屋，且也无实际使用价值。现要求被告按法律、法规规定移交物业管理用房。法院审查认为，被告移交物业管理用房存在瑕疵，责令被告移交544.05平方米的合法、未设置他项权利的建筑作为物业管理用房。

一、案情

原告重庆市江北区爱丁名苑业主委员会。

被告重庆新洲实业（集团）有限公司。

原告爱丁名苑业委会诉称，爱丁堡花园住宅小区（现名爱丁名苑住宅小区）是由被告开发的房地产项目。该项目分为一期工程和二期工程。该项目经重庆市计划委员会批准立项，一期于20RR年9月27日竣工并交付业主使用，20RR年6月5日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；
二期于20RR年3月26日竣工并交付业主使用，20RR年9月13日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。20RR年9月5日原告经登记成立。被告于20RR年12月12日向原告提交了《爱丁堡小区物管用房移交情况》。但被告所移交的物管用房中有产权的部分是以被告为产权人设置了抵押的房屋，随时都有被抵押权人主张权利而变卖的风险；
其余的都是架空层，在房屋测绘报告中无法体现，不属于法律意义上的房屋，且也无实际使用价值。根据《物业管理条例》第二十七条“业主依法享有的物业共用部位、公用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”、第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”及第三十八条“物业管理用房的所有权依法属于业主”的规定，被告没有权利对原告小区的物业管理用房作任何处置。为了维护小区全体业主的合法权益，请求法院判决被告向原告移交位于爱丁名苑住宅小区项目内的544.05平方米的房屋作物业管理用房。

被告新洲公司辩称，依据小区业主公约和《重庆市物业管理办法》的规定，被告应按小区总面积的5‰向该小区的物业公司移交物业管理用房，即被告应移交544.05平方米的物业管理用房。但实际上被告移交的物业管理用房已超过上述面积。按照业主公约约定，物业管理用房的价款以大修基金充抵。现在被告与原告尚未对已移交的物管用房价款进行进行结算、冲抵。请求驳回原告的诉讼请求。

二、审理

经江北区法院审理查明，20RR年9月5日，爱丁名苑业委会经重庆市江北区房屋管理局登记备案后成立。重庆市江北区爱丁名苑小区于20RR年10月10日召开小区业主代表大会，大会应到业主代表55人，实到业主代表43人，与会业主代表一致表决通过决定对新洲实业集团有限公司提起移交小区物业管理用房的诉讼。

爱丁堡住宅小区（现名爱丁名苑住宅小区）项目分为一期工程和二期工程。一期工程于1999年5月10日经重庆市计划委员会以渝计函[1999]固057号文对爱丁名苑小区批准立项，该批复中载明建设总规模99831平方米，其中物业管理用房1253平方米，但未明确具体位置。该小区一期工程于1999年11月10日取得建设工程规划许可，二期工程于20RR年10月14日经重庆市发展计划委员会渝计委投[20RR]1413号文批准立项，并取得建设工程规划许可。二期工程于20RR年9月13日取得建设工程竣工验收备案登记。该小区一期工程建筑面积60093.88平方米，二期工程建筑面积48715.56平方米，总建筑面积108809.44平方米。

重庆市国土资源和房屋管理局渝国土房管（1999）预字第048号及附1号重庆市商品房预售（预租）许可证载明房屋的售房单位为新洲公司。

新洲公司在一期售楼广告中宣传爱丁堡的规划设计经济技术指标中披露公建面积中物业管理中心1077.4平方米；
在爱丁堡规划设计之差异性特征中披露有1000平方米的物业管理用房；
在爱丁堡剖面图中披露物业服务用房的位置。

20RR年12月12日，新洲公司与该小区的物业管理企业重庆景和物业管理有限公司签订小区物管用房移交情况，新洲公司从20RR年1月起至今已陆续向重庆景和物业管理有限公司移交物管用房五处共633平方米，具体情况如下：1、物管办公室107平方米；
2、保洁房122平方米；
3、保安房180平方米；
4、工程部34平方米；
5、仓库190平方米。

“爱丁堡”小区管理公约约定，移交物业时，开发商按房屋总建筑面积5‰的比例向物业管理公司提供物管用房。物管用房按建筑安装工程造价折算，以购房者应缴纳的住宅公用部位、共用设施设备维修基金充抵。该管理用房属业主共有。

20RR年9月28日、20RR年7月26日、20RR年8月24日、20RR年5月30日，重庆成越实业发展有限公司（以下简称成越公司）向中国农业银行重庆市渝中支行（以下简称农业银行）四次借款1150万元，新洲公司以其所有的位于重庆市江北区李家花园读书梁“爱丁名苑”1-B号一层、二层（整层）4616.28平方米非住宅商用房提供抵押担保，新洲公司与农业银行签订了抵押合同并办理了登记手续，抵押登记号为：江北区（20RR）抵押第350号附（1）号。20RR年11月26日，成越公司与农业银行签订《（渝中）农银借字（20RR）第58号借款合同》，约定农业银行向成越公司发放总额为1960万元的贷款。同日，农业银行、成越公司、新洲公司签订（渝中）农银高抵字（20RR）第58号《最高额抵押合同》为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押合同登记手续，登记号为：江北区（20RR）抵押第519号。之后，20RR年12月16日、19日、23日、25日、26日、28日、30日，成越公司与农业银行分别签订借款合同，成越公司向农业银行借款1960万元。20RR年12月1日，成越公司、新洲公司、农业银行经协商注销了江北区（20RR）抵押第519号抵押登记。又对《（渝中）农银借字（20RR）第58号借款合同》项下欠款1874万元所对应的抵押物进行分解后重新签订了抵押合同，分别办理了抵押登记，登记号为：江北区（20RR）抵押第863号、862号、860号、859号、855号、854号，分解后的抵押物为：新洲公司所有的位于重庆市江北区李家花园读书梁“爱丁名苑”2、3号负一层、负二层车库4556.91平方米、“爱丁名苑”3号附9号物理层二层商用房1013.19平方米、“爱丁名苑”3号附7号物理层二层商用房46.77平方米、“爱丁名苑”3号附6号物理层二层商用房45.44平方米、“爱丁名苑”3号附2号物理层二层商用房77.81平方米、“爱丁名苑”3号附1号物理层二层商用房1187.14平方米。

20RR年2月11日，农业银行向新洲公司出具《申明》，载明：“经我行研究决定，同意重庆新洲实业（集团）有限公司对在我行所抵押的爱丁堡项目房地产进行销售。但新洲公司必须偿还完抵押贷款及所欠利息之后，我行方能解除爱丁堡项目部分房产的抵押权登记”。

因成越公司到期未还清借款，农业银行于20RR年1月18日向重庆市高级人民法院提起诉讼，要求成越公司偿还贷款本金3004万元以及拖欠的利息、罚息、逾期利息及复利796.997632万元（截止到20RR年12月20日），以及从20RR年12月21日起至贷款全部清偿期间的利息、罚息、逾期利息及复利按照中国人民银行的相关规定计算支付，利随本清；
如成越公司不履行上述还款义务，请求判令新洲公司承担担保责任，要求处置贷款抵押物并就所得价款优先受偿；
判令两被告承担本案的全部诉讼费用和其他实现债权的相关费用。20RR年8月24日，重庆市高级人民法院（20RR）渝高法民初字第2号民事判决书判决：一、成越公司在本判决生效之日起10日内向农业银行偿还贷款本金3004万元及贷款利息、罚息、逾期利息及复利796.997632万元（截止到20RR年12月20日止）；
从20RR年12月21日起至偿付之日止的利息、罚息、逾期利息及复利按照中国人民银行的相关规定计算支付，利随本清。二、成越公司在上述期限内不履行上述义务时，农业银行对新洲公司设定抵押的营业用房及车库等抵押物享有优先受偿权，但属抵押权人同意后已合法出售并经法定程序予以确认的抵押物除外。三、驳回农业银行的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。农业银行已向重庆市第一中级人民法院申请执行。

另查明，爱丁名苑小区的竣工图纸上未标明物业管理用房的具体位置。爱丁名苑业委会、新洲公司均认可当时的法律、政策未强制规定施工设计、竣工图纸上应标明物业管理用房的具体方位，仅在新洲公司对爱丁名苑小区进行宣传的剖面图上标明了物业管理用房的位置。重庆市江北区房屋管理局于20RR年7月23日出具的《关于爱丁名苑物管用房情况说明》载明：保洁房（D幢第1栋－2层）、保安房（C幢第1栋－1层）、工程部（B幢第1栋－1层）均系架空层，不计入测绘销售面积，归业主所有。仓库（B幢第1栋－2层），建筑面积292.834平方米系小区设备房，已公摊入业主购房面积，物管办公室（A幢第1栋－1层2号），建筑面积165.92平方米。爱丁名苑小区的物业管理公司重庆景和物业管理有限公司也在该情况说明上加盖了公章。对物管办公室，爱丁名苑业委会、新洲公司均确认在20RR年即已设置了抵押担保，正被司法处置中。

经审理，合议庭认为：

根据《物业管理条例》的相关规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，物业管理用房的所有权依法属于业主，业主依法享有物业共用部位、公用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。新洲公司作为爱丁名苑小区的建设单位，应按前述规定为爱丁名苑小区配置物业管理用房并将其移交小区的物业管理企业。新洲公司移交爱丁名苑小区物业管理企业作物业管理用房的保洁房、保安房、工程部、仓库、物管办公室五处房屋，经房屋产权部门确认，其中的保洁房、保安房、工程部均系架空层，不计入测绘销售面积。因此，保洁房、保安房、工程部不能成为新洲公司应配置并移交的物业管理用房。经爱丁名苑业委会、新洲公司共同确认，物管办公室在业委会成立前即已设置了抵押担保，且被司法处置，也不能成为新洲公司应配置并移交的物业管理用房。由此，新洲公司应按爱丁名苑小区总建筑面积108809.44平方米的5‰向爱丁名苑小区全体业主提供位于该小区范围内544.05平方米的合法、未设置他项权利的建筑作为物业管理用房，并移交给该小区的全体业主。

据此，判决如下：

重庆新洲实业（集团）有限公司于本判决生效之日起十R五日内向爱丁名苑住宅小区全体业主提供位于该小区范围内544.05平方米的合法、未设置他项权利的建筑作为物业管理用房，并移交给该小区的全体业主。

宣判后，新洲公司不服提出上诉，二审驳回上诉，维持原判。

三、评析

《重庆市物业管理条例》第四十四条规定：前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前，建设单位应当向物业服务企业及物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）移交物业档案，并提供物业管理用房。

在现实中，存在很多移交物业服务用房瑕疵的情况，上述案例即是经常出现的情况之一。

首先，架空层本身属于全体业主的共有产权，不属于任何单独的个人所有，因此，房地产开发公司不能把架空层当成其所属的产权进行转移，更不能当成物业管理用房转移。

同理，存在抵押的房屋存在被拍卖、变卖的风险，也同样不能作为物业服务用房的标的进行转移。

四、启示

移交物业管理用房瑕疵的问题在司法审判实践中并不多见，但在《物业管理条例》中对业主移交物业管理用房的质量问题确实没有一个明确的规定。这才导致实践中，业主移交物业管理用房的质量五花八门，因此在重新修订《重庆市物业管理条例》的过程中，有必要对移交物业管理用房的标准进行细化规定，如移交时间、移交方式，以及未能及时有效移交物业管理用房的补偿标准。

侵占公共场地应当返还

摘要

原告重庆市江北区绿湾·嘉景苑业主委员会起诉小区房地产开发公司认为，被告没有经任何部门及广大业主的同意，强占此公共场地修建了27个门面。请求判令被告返还强占的公共场地。经法院审理判决：被告将用于修建27个门面计建筑面积378.19平方米的公共场地返还给重庆市江北区绿湾·嘉景苑全体业主。

一、案情

原告重庆市江北区绿湾·嘉景苑业主委员会。

被告重钢集团中兴实业公司。

原告绿湾业委会诉称，位于重庆市江北区中兴段336号、337号阳台下有面积约为350平方米的场地系全体业主共有。20RR年9月，被告没有经任何部门及广大业主的同意，强占此公共场地修建了27个门面，业主要求收回，但被告置之不理。请求判令被告返还强占的公共场地。

被告中兴公司答辩，被告占用小区公共通道花费了50多万元修建门面属实，面积为378.19平方米，被告的资金投入应当收回。请求依法裁决。

二、审理

经审理查明，位于重庆市江北区中兴段336号、337号绿湾·嘉景苑小区房屋由重庆市宏发房地产开发公司建设并销售。20RR年重庆市宏发房地产开发公司未经审批，在重庆市江北区中兴段336号、337号房屋（绿湾·嘉景苑小区）阳台下面的公共场地修建了27个门面，计建筑面积378.19平方米。此门面由中兴公司出租并收取租金。

绿湾·嘉景苑小区有370名业主，绿湾业委会于20RR年5月成立，同年11月6日，业委会召开业主代表大会，决定提起诉讼收回公共场地和门面，该小区共有267户业主签字同意通过诉讼程序收回公共场地。

诉讼中，中兴公司、重庆市宏发房地产开发公司声明：本案讼争门面计建筑面积378.19平方米，重庆市宏发房地产开发公司修建后，已交由中兴公司接管，关于此门面产生的权利义务均由中兴公司承担。

经审理法院认为：

根据《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十R五条的规定，经小区过半数业主的同意，业主委员会可以就涉及小区业主共同权益的事项作为原告提起民事诉讼。绿湾业委会起诉中兴公司要求收回共有场地，已取得了小区大多数业主的签字同意，具备原告主体资格。重庆市宏发房地产开发公司占用绿湾·嘉景苑小区业主共有的公共场地建筑面积378.19平方米（位于江北区中兴段336号、337号房屋阳台下面）修建门面，中兴公司将此门面用于出租，未取得权利人的同意，侵害了小区业主的公共权益。诉讼中，中兴公司、重庆市宏发房地产开发公司发表声明，本案讼争建筑面积378.19平方米的门面，重庆市宏发房地产开发公司修建后，已交由中兴公司接管，由此产生的权利义务均由中兴公司承担。此权利义务的转让不违反法律规定，绿湾业委会对此亦无异议，故中兴公司在本案中应当承担侵权的民事责任。绿湾业委会要求中兴公司返还占用的建筑面积378.19平方米公共场地的诉讼请求，法院予以支持。

据此判决如下：

重钢集团中兴实业公司于本判决生效后十日内将位于江北区中兴段336号、337号房屋下面用于修建27个门面计建筑面积378.19平方米的公共场地返还给重庆市江北区绿湾·嘉景苑全体业主。

宣判后，原告未上诉。

三、评析

在物权法生效以前，开发商侵占小区公共绿地事件在国内频发，而物权法已经明确确认了公共绿地的共有权属性质，这也为审理侵占小区公共绿地的案件提供了法律依据，因此在物权法生效以后仍然侵占小区公共绿地、公共空间的案件可以直接援引物权法对相关权利性质的规定进行判定。

除了公共绿地，在审判实践中还有很多其他情形的侵占小区公共空间的案例值得回顾和探讨：

1、侵占公共电梯间、房屋楼顶、外墙墙面做广告。在审判实践中，有些房地产开发商在小区商品房出售以后仍然侵占小区公共电梯间、房屋屋顶或者公共外墙墙面做广告。而其所得收益，有些归房地产开发商私自所有，有些借助业主委员会没有主体资格，通过与业主协商，大量侵占广告费收益；

2、侵占小区公共绿地，用于建造门面等商品性住房。这类情况也很多见，在物权法实施以后，通过诉讼的途径已经解决了一些小区所存在的该类纠纷。

3、侵占架空层纠纷。该类纠纷的数量最多，由于架空层属于全体业主所有，其权益维护成本相对较高，需要全体业主通过业主大会表决是否通过诉讼途径解决该类纠纷，而现实中，业主搭便车的心理一般比较严重，再加上我国自古就有“枪打出头鸟”的思想，因此，对于架空层往往缺少实体性保护。

这几类侵占小区公共空间的案件，在司法实践中都面临同样的一个困境，就是业主大会的表决方式问题，《物权法》规定“决定……事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”这仅仅是规定了一个表决结果的确定问题，但是对于具体的操作，却缺少明细规定。

四、启示

“法律的生命在于实践”，对于侵占公共空间的侵权纠纷，不仅仅是制定规则，确定何种空间属于业主共同所有，更重要的是赋予业主可以方便使用的法律武器，否则，权利即是空谈。

业主在小区内停车能否拒交停车费

摘要：

原告重庆富全物业管理有限公司起诉小区业主张某某，认为被告张某某有牌号为渝×××的汽车，从20RR年7月4日起到20RR年8月30日一直拖欠停车服务费3720元。现起诉来院要求被告支付停车服务费及滞纳金。法院审理认为，被告应当按照富全公司与小区业主委员会所签《物业服务合同》的约定支付停车使用费。

一、案情

原告重庆富全物业管理有限公司。

被告张某某。

原告富全公司诉称，20RR年重庆江北区洋河三村国航住宅小区业主委员会受业主大会的委托，就物业管理服务公开向社会招标，我公司根据招标文件的要求参与了竞标。20RR年6月23日我公司在由该小区业主委员会组织业主代表召开的公开评标会上中标，会上，业主委员会主任宣布中标结果，并要求我公司在20天内做好进场准备，20天后进驻小区。20RR年7月3日，我公司接到业主委员会的通知，要求我公司7月4日到小区老干中心参加会议。会上应洋河三村国航住宅小区业委会的要求，我公司提前于20RR年7月4日与小区原物业管理企业交接，并从20RR年7月4日18时正式对小区进行物业服务。之后，我公司与业主委员会多次对物业服务合同的条款进行协商，小区业主委员会并于20RR年10月13日下午在小区老干中心召开业主代表大会，就物业服务合同中的安防条款，广泛征求业主代表的意见。20RR年4月3日晚上，经小区业主委员会与我公司协商一致后，将物业服务合同的全文在小区进行公示，20RR年4月18日小区业主委员会与我公司签订了物业服务合同。合同中明确了我公司在小区的服务期限从20RR年7月4日18时起至20RR年7月4日18时止，约定了小区物业服务的内容、标准及物业服务费和停车服务费的收取标准。我公司从进驻小区以来，一直是按照合同的约定认真的履行了物业服务中的各项职责。被告张某某有牌号为渝×××的车一辆，从20RR年7月4日起到20RR年8月30日一直拖欠停车服务费3720元。我公司洋河管理处的工作人员从20RR年5月起至今已多次采取多种形式（电话、当面提醒、一对一的发书面通知、委托业主委员会通知、在小区前后门岗、单元门口和公示栏张贴催收欠费通知、发送快递等）进行催收，要求被告按照物业服务合同约定缴纳停车服务费，但被告置之不理，一直拖欠至今。停车场是全体业主之共有，收取的停车服务费主要用于补贴小区业主每户每月的垃圾处置费等。被告拖欠行为违背了物业服务合同的约定，已侵害我公司的利益。为维护公司合法权益，请法院判令：1、被告支付原告20RR年7月至20RR年8月的停车服务费3720元（20RR年7月至20RR年6月每月按100元计，20RR年7、8月每月按60元计，每月的停车服务费应于当月的25-30日缴纳），违约金1253.41元（每月欠缴停车服务费的违约金，从欠费的次月1日起至20RR年8月30日止，每日按欠费数额的万分之五计算）；
2、诉讼费由被告承担。

被告张某某辩称，一、原告主体不适格。原告仅凭《物管合同》不具备起诉被告欠停车费的资格。根据《物管合同》第九条和第十条约定，原告只是根据全体业主的授权代为收取停车费或签订《停车协议》，因原、被告未签《停车协议》，故在发生纠纷的情况下，全体业主或业委会才是此纠纷的适格当事人。二、被告不欠停车费。虽然被告有车，但并未在小区停车，原告出示的所谓停车证据全是原告自己的记录，没有被告签名或认可，该证据不具有真实性，且与事实也不相符合。实际情况是被告没有在小区停车，不欠任何停车费，故起诉被告欠费没有任何事实依据。三、原告起诉的欠费已过诉讼时效。综上，原告的起诉没有事实依据和法律依据，应予驳回。

二、审理

经审理查明，20RR年4月18日，原告富全公司（乙方）与重庆市江北区洋河三村国航住宅小区业主委员会（甲方）签订的《重庆市江北区洋河三村国航住宅小区物业服务合同》约定：根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》等有关法律、法规的规定和本物业区域《业主公约》的约定，甲方通过招标的方式选聘乙方，在自愿、平等、协商一致的基础上，就重庆市江北区洋河三村国航住宅小区实施物业管理服务的相关事宜，订立本合同；
物业名称重庆市江北区洋河三村国航住宅小区；
坐落位置重庆市江北区洋河三村某地；
甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容是：…市政共用设施（不属于市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道…，维护小区的交通秩序与公共场地车辆停放的秩序…；
本物业管理区的物业服务费根据甲乙双方的约定住宅及公房按0.40元/平方米，每月收取，经营用房按1.20元/平方米，每月收取；
业主应于每月25日起至30日缴纳物业服务费；
第九条 小区停车费标准：1、小区所有露天停车使用场地属全体业主所有，乙方按100元/辆·月向车主收取，2、小区内停车库属原公房售房单位所有，按第六条规定收费标准向所属单位收取。停车费收入业主委员会每季度提成2500元用作业主委员会办公费用，其余归乙方是收入，用于补贴垃圾处置费、水电公摊、输差。乙方每半年向甲方报告一次收费情况；
第十条 乙方应与业主或物业使用人签订书面的《停车协议》，明确双方在停车场地使用及管理服务方面的权利义务关系；
第十三条 乙方享有的权利，…乙方按照本合同有关规定向业主或物业使用人收取物业服务费和其他费用；
合同期限，20RR年7月4日18时起至20RR年7月3日18时止，合同期满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；
第二十三条 甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。该合同进行了备案。前述物业服务合同期满后，原告仍在江北区洋河三村国航住宅小区提供物业服务。

经查，重庆市市政管理委员会颁发了国航洋河家属院停车场的《重庆市公共停车楼场服务许可证》，该许可证载明的管理单位是原告富全公司，有效时间至20RR年7月20日止。

被告张某某长期居住于江北区洋河三村国航住宅小区71号5-1号房屋。证据显示，20RR年7月至20RR年8月期间，被告的渝AS4540号车时常出入并停放国航洋河家属院停车场。没有证据显示，被告向原告缴纳了停车服务费。

20RR年1月28日，原告诉至法院，要求被告支付停车服务费。

原告举示的通知及国内特快专递邮件详情单，没有证据证实已为被告收到，且原告亦承认特快专递被退还。

被告举示的证明二份，因证人未依法出庭接受质证，故该二份证明的真实性，法院难以确认。仅凭被告举示的车辆出入证，难以证明被告的渝AS4540号车的停放情况。

法院认为，原告富全公司与重庆市江北区洋河三村国航住宅小区业主委员会所签《重庆市江北区洋河三村国航住宅小区物业服务合同》对被告张某某具有约束力。

前述物业服务合同约定，原告按100元/辆·月向车主收取。本案证据证实，20RR年7月至20RR年8月期间，被告张某某的渝AS4540号车时常出入并停放国航洋河家属院停车场。相对应被告亦应履行合同，每月向原告缴纳停车服务费。20RR年7、8月原告主张的停车费是每月60元，故该二个月，被告按每月60元缴纳停车服务费。

根据原告按100元/辆·月向车主收取的约定，被告应每月向原告缴纳停车服务费，当月未缴纳停车服务费，即为逾期。我国《民法通则》第一百三十R五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。原告系20RR年1月28日诉至法院，要求被告支付停车服务费，没有证据显示诉讼前，有原告向被告主张停车服务费等诉讼时效中断、中止情形的发生，因此，20RR年12月（含该月）前停车服务费的支付请求，已过二年的诉讼时效期限。对20RR年12月（含该月）前停车服务费的支付请求，法院不予支持。20RR年1月（含该月）后停车服务费的支付请求，未过二年的诉讼时效期限，原告请求给付，法院予以支持。

原告要求支付的逾期付款违约金，法院不予支持。因为，对停车服务费逾期付款，双方没有约定违约金，而原告依据要求给付逾期付款违约金的条款是针对物业服务费，而非停车服务费。

被告称原告出示的所谓停车证据全是原告自己的记录，没有被告签名或认可，该证据不具有真实性。法院认为，原告举示的江北洋河三村车辆出入登记表等证据，虽无被告的签名或认可，但原告举示的各证据能相互印证，且无反驳证据证实原告举示的证据存在不真实性。故原告的证据能够证实被告的车时常停放于国航洋河家属院停车场。另一方面说，被告长期居住江北区洋河三村国航住宅小区，其却称自己的车不停放居住的小区，而是停放离家较远的单位。被告这一说法有违常规，也无确凿证据证实。被告又称自己的车辆停放朋友处，也无相应证据证实。故被告称其车从未停放国航洋河家属院停车场，法院不予认可。

被告称原告主体不适格，法院不予支持。其一，根据《重庆市江北区洋河三村国航住宅小区物业服务合同》约定，原告有收取停车服务费的权利，原告收取的停车服务费在支付约定费用外，归原告所有。其二，证据显示，经有权机关审批同意，原告是国航洋河家属院停车场的管理者，据此，原告亦有权收取停车服务费。原告在收取停车服务费后，相对应其对停放的车辆亦有看护之责。由此，法院认为原告是本案适格主体。

综上所述江北区法院判决如下：

1、本判决生效之日起三日内，张某某支付重庆富全物业管理有限公司20RR年1月至20RR年8月的停车服务费1920元。

2、驳回重庆富全物业管理有限公司其他诉讼请求。

三、评析

除了物业服务费以外，停车费问题是影响小区和谐物业关系的有一大矛盾，本案中所述的停车费纠纷即是其中一例。

在实质上，停车费只是各种物业服务费之一，因此，小区业主委员会代表业主与物业服务企业签订的物业服务合同中含有的停车费方面的约定也理所当然的会约束到所有业主。业主以不清楚业主委员会与物业服务企业的合同为由提出抗辩，是没有道理的。

另外，关于小区以外的车辆在小区内停放的问题也应当引起重视。该类纠纷诉至法院的并不多，很大一部分原因在于业主“事不关己高高挂起”的搭便车思想，但一旦事情发生在业主自己身上，则可能会与物业服务企业产生较大的争执。比如：小区外的车辆在小区内停车，其停车费应当由谁收取？依照《物权法》的相关规定，规划范围内的停车位属于房地产开发公司所有，否则属于全体业主共有，目前有很多建设年代比较早的小区，根本就没有对小区内的停车位进行规划，因此，依照物权法，停车位就应当属于全体业主共有。而实践中，共有的车位往往被拿来当成物业公司的私人空间，随意出租，这类小区的环境和安全带来不小的隐患。

四、启示

除了物业服务费以外，停车费也是小区业主与房地产开发公司矛盾争议的焦点，但是《物业管理条例》并没有对停车费服务费做任何约定，这就留给了小区物业服务企业与业主委员会的协商空间。而现实中，协商不成往往就不得不对簿公堂，因此，在修订《重庆市物业管理条例》的过程中，有必要考虑停车服务费的限定标准问题。

业主委员会能否作为被告参与诉讼

摘要

原告重庆嘉和日盛置业发展有限公司起诉被告江北区世纪中环业主委员会认为，《重庆市物业管理办法》规定物业管理用房按建筑安装工程造价折算价款，由购房人支付。现全体业主获得了房屋并出卖给原告，却没有支付物业管理用房的成本价，损害了原告的权益，故提起诉讼，请求依法判令：江北区世纪中环物业管理区域内的全体业主向原告支付中环大厦137.3平方米物业管理用房的价款164760元。经法院审理认为，被告江北区世纪中环业主委员会在该案诉讼中未获得全体业主的授权，不能作为本案被告参与诉讼，据此驳回原告的起诉。

一、案情

原告重庆嘉和日盛置业发展有限公司。

被告江北区世纪中环业主委员会。

原告嘉和日盛公司诉称，中环大厦由重庆环球物业公司（现更名为重庆嘉和日盛置业发展有限公司）、重庆市江北区房地产综合开发公司开发建设，20RR年，被告代表中环大厦物业管理区域内的全体业主（以下称全体业主）提起诉讼，要求按《重庆市物业管理办法》第二十条的规定，获得137.3平方米的房屋作为物管用房。20RR年5月23日，江北区人民法院作出（20RR）江民初字第2661号民事判决，其中第一项判令原告在中环大厦平街四层（物理五层）范围内，向全体业主提供105.74平方米的物业管理用房，第二项判令原告将该105.74平方米的物业管理用房、及中环大厦平街一层31.53平方米的产权转移登记给全体业主。原告不服，提起上诉，20RR年9月26日，重庆市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。随后，被告申请执行生效判决。20RR年5月20日，原、被告达成执行和解协议，约定：1、原告提供105.74平方米的物业管理用房，并将产权转移登记给全体业主；
2、全体业主将105.74平方米的物业管理用房的产权出卖给原告，价款为25万元；
3、为提高效率、简化手续，原告与江北区世纪中环物业管理区域的全体业主之间不办理交付、过后手续，即不需将上述物业管理用房过户给江北区世纪中环物业管理区域的全体业主、然后再过户回原告；
4、原告按行政主管部门的要求，将31.53平方米质保室的产权转移登记给全体业主。该协议生效后，原告开始履行付款义务，其中20RR年5月25日支付12.5万元，并将于20RR年6月5日前付清余款。原告认为，《重庆市物业管理办法》第二十条在规定售房单位按总面积千分之五的比例提供物业管理用房的同时，也规定物业管理用房按建筑安装工程造价折算价款，由购房人支付。这体现了权利与义务的统一。现全体业主获得了房屋并出卖给原告，获得了利益，却没有支付物业管理用房的成本价，损害了原告的权益，故提起诉讼，请求依法判令：1、江北区世纪中环物业管理区域内的全体业主向原告支付中环大厦137.3平方米物业管理用房的价款164760元（按建筑安装工程造价1200元/平方米计算）；
2、本案诉讼费由江北区世纪中环物业管理区域内的全体业主承担。

二、审理

经审查，原告的诉讼请求为要求江北区世纪中环物业管理区域内的全体业主向原告支付中环大厦137.3平方米物业管理用房的价款164760元，原告该请求针对的责任主体是江北区世纪中环物业管理区域内的全体业主。而被告世纪中环业委会作为江北区世纪中环业主大会的执行机构，其本身并不具备独立承担民事责任的能力，且在没有小区业主大会表决同意的情况下，世纪中环业委会亦无权对小区全体业主的实体权利和义务进行处分。因此，原告将世纪中环业委会作为本案被告提起诉讼，属被告主体不适格，其起诉应予驳回。

据此、裁定如下：

驳回重庆嘉和日盛置业发展有限公司的起诉。

本案宣判后，原告不服提起上诉，二审法院驳回上诉、维持原裁定。

三、评析

业主委员会的主题资格问题一直是司法领域讨论的热点，重庆市司法系统对业主委员会资格的认定主要依据是20RR年11月1日重庆市高级人民法院发布的《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》，其中明确指出：业主委员会成为诉讼主体应当限定于因物业管理纠纷而产生的民事诉讼，且应当是依法成立的业主委员会；
业主委员会可以以自己的名义，在物业管理活动中，为维护业主的公共利益形式诉讼权。其他地方法院的司法解释与此大体相类似。

重庆市高级人民法院的规定明确指出，“业主委员会可以以自己的名义……行使起诉权”。因此，一般不赋予业主委员会的被告主体资格，至于业主委员会是否可以成为反诉的被告，则视具体案件而定。

这样就形成了一个尴尬的现象，业主委员会可以作为原告行使起诉权，却不能作为被告行使抗辩权，除非就所诉事项获得业主委员会的授权，这也导致业主委员会在诉讼权利义务主体上的不对等，不利于保护诉讼相对方的权利义务。

由于长期以来对业主委员会代理性质的认定，因此，解决这一难题则着眼于解决业主大会的主体资格问题，《北京市物业管理条例》在这个方面曾经进行过有益的尝试，仔细对比阅读于20RR年4月颁布，10月施行的《北京市物业管理条例》的和之前该条例的草案可以发现，原草案中“业主大会可以申请法人资格登记”制度在正式颁布施行时被抹去。

但这并不意味着对业主大会主体资格的否定，相反，在20RR年8月，北京市又出台了《北京市住宅业主大会和业主委员会指导规则（征求意见稿）》其中第二十四条【业主大会登记】规定：“本市试行业主大会登记制度。业主大会成立、完成备案手续的，经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意，可以到市房屋行政主管部门办理登记，业主委员会凭登记证明，向区县公安分局申请刻制业主大会印章。”该条规定如获通过，将是国内对业主大会主体资格认定方面的一个开创性规定，但此条款的局限性也很明显，其仅仅是在征求是否应当进行业主大会的登记，并没有明确指出业主大会是否可以申请法人资格，但在进行业主大会登记以后，已经能够解决业主大会的税务登记问题。

因此，在《重庆市物业管理条例》的修订中有条件引入《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》中对业主委员会主体资格的认定，在更广阔的领域赋予业主委员会民事主体资格，同时，试行业主大会备案登记制度。

四、启示

业主委员会的主体资格可以通过业主大会主体资格的确立来变相的解决，以避免本案中出现的诉讼地位不公平现象。

第3篇: 红色物业典型案例

 A

  楼房有电梯却不开

  小区业主起诉物业

  陈某买下吴江某小区内的一套房子。该房产所在楼配有电梯，但从陈某搬入居住后电梯一直不能使用，处于关闭状态，为此，陈某多次与物业公司交涉，物业公司认为开通电梯属于正常要求，但是由于业主签字没有达到三分之一，电梯的维修费用和运行费用分摊处理得不到解决，因而不能开通。于是，陈某告到法院，要求物业公司立即开通电梯，并确保电梯正常运行。经审理，法院判决支持了陈某的诉讼请求。

  【法官释法】

  所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《江苏省物业管理条例》第三十六条第二款规定：房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护；
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。对小区内电梯的管理、维护，确保业主正常使用是物业服务内容之一。因此，法院对于陈某要求物业公司开通电梯，并确保电梯正常运行的诉讼请求予以支持。

  B

  “房屋存在质量问题”

  业主能否拒交物业费

  2007年，某物业公司与蒋某签订小区前期物业管理服务协议，约定由该物业公司对小区实行物业管理服务，按建筑面积向业主收取物业服务费。蒋某在交纳2007年11月1日至2008年10月31日期间的物业管理费后，未按约定交纳2008年11月1日至2010年4月30日期间的物业管理费用，共计2487.24元，物业公司多次向蒋某催交物业费无果，就起诉到法院，要求蒋某交纳物业费。

  蒋某在法庭上辩称，其房屋内部墙体存在裂缝，开发商预埋的管道也存在渗水情况，开发商交付的房屋存在质量问题，要求物业公司协商解决上述问题，但物业公司并没有解决。只要物业公司协调解决上述质量问题，他立即支付物业管理费。经审理，法院认为蒋某的理由不能成立，依法判决蒋某支付物业费。

  【法官释法】

  物业公司依合同履行物业服务后，作为业主的蒋某应当依合同履行支付物业服务费的义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。关于蒋某要求物业公司解决房屋内部墙体裂缝、开发商预埋的管道渗水问题的主张，是业主与开发商之间的关系，只要房屋还在保修期内，就应由开发商负责修复房屋质量问题，关于房屋质量问题维修的主张与物业服务纠纷系属不同的法律关系，如蒋某确有证据证明系开发商交付的房屋存在质量问题，可另行主张权利。

  C

  业主家中财产被盗

  物业公司是否承担责任？

  2008年10月，李某发现自己和邻居家的房门均被撬，而且其家中有贵重物品被盗，财物损失据李某陈述高达19万元。之后，李某又花费2000元维修及更换被撬房门。随后，李某将物业公司告到法院。他认为，盗窃发生时，其已交纳物业管理费，其与物业公司形成物业服务合同关系，而小区监控设备自2008年9月因故障一直处于瘫痪状态，物业公司未尽到职责内的安全防范义务，因此要求物业公司承担50%的赔偿责任。

  法院认定被告物业公司在提供物业服务过程中存在过错，理应对原告方损失承担补充赔偿责任。结合其过错情况，法院酌定由被告方承担就确定损失部分的20%补充赔偿责任。

  【法官释法】

  根据物业服务合同，物业服务公司一般对物业管理的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务，其提供的是小区物业的公共服务。因此对业主家中的财物安全，需经业主与物业公司协商在物业服务合同中予以特别约定。如无特别约定，则结合实际情况考虑物业服务公司在提供物业服务中是否存在过错，物业公司应根据过错程度承担相应的赔偿责任。

  D

  自有房屋长期空置

  这种情况要交物业费吗？

  原告某物业公司起诉被告李某要求交纳物业费并承担违约金。被告李某称自己房屋长期空置，没有享受物业服务，因此不应当交纳物业费。法院认为，物业服务具有公共性，其管理、服务面向小区整体，小区业主不得拒绝公共部分的管理与服务，也不得以此为由拒绝承担义务，依法判决李某支付有关物业费并承担违约责任。

  【法官释法】

  物业服务具有公共产品的属性，其对象是全体业主，其成本应由全体业主承担，不论业主实际承受多寡，都必须承担相应的责任，如果业主以自己没有享受或较少享受物业服务而拒绝交纳或少缴物业费，那么就形成搭便车现象，不仅对其他业主不公，而且最终影响物业服务公共产品的供给。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，因此，业主以自己没有实际享受物业服务拒绝承担相应义务不能成立。当然，按照《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价服［2010］12号）规定，因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，期间的物业服务费应不低于合同约定标准70%。具体可由当地价格主管部门同物业管理行政主管部门确定。《苏州市物业服务收费管理实施细则》规定，新建普通住宅，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业的，在不超过24个月内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的由双方协商确定。业主大会成立后，优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。非普通住宅和非住宅物业公共服务费的优惠措施按照合同约定执行。

  E

  原本约定房客交物业费

  房客不交，该怎么办？

  原告某物业公司根据物业合同起诉被告王某要求交纳物业费并承担违约金，被告王某称自己与承租人陈某签订租赁合同，合同约定物业费应由承租人陈某交纳，因此物业公司应向承租人陈某催讨物业费。

  法院认为，业主与承租人签订合同，约定物业费由承租人交纳，虽然租赁合同成立有效，但是根据合同相对性原则，业主与承租人之间的租赁合同不得对抗第三人。因此，作为被告的业主王某与第三方陈某关于物业费交纳的约定不得作为对抗物业公司的依据。在物业费未及时支付时，业主王某仍然承担向物业公司支付物业费及违约金的责任。

  【法官释法】

  依法成立的合同对合同当事人具有约束力，不得损害第三方权利，业主与承租人签订的租赁合同只能对租赁双方的权利义务做出约定，这种约定不得对抗第三人，不得通过合同损害第三方权利。从债务的角度分析，业主与承租人约定由承租人交纳物业费实际上构成了债务的转移，将原属业主的债务转移给承租人，在业主和承租人之间有效，这种债务转移没有得到债权人即物业公司的同意时，并未免除业主支付物业费的责任。

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